'Zrozum nieruchomości'

Przegląd interpretacji kategorii wartości, szczególnie wartości rynkowej, udowodnił, że jest to kategoria trudna i pozostaje przedmiotem dal- szych dyskusji’ . Wielu badaczy rynku nieruchomości twierdzi, że szacowania wartości są zawsze błędne ze względu na trudności w przewidywaniu np. wysokości dochodów.
Jednakże G.R. Brown udowodnił, że wartości i ceny nie muszą być zgodne. Pochodzą z tego samego podzbioru informacji, co powoduje, że nie ma istotnego odchylenia między szacowanymi wartościami a cenami. Inaczej mówiąc, zgodność między ceną a wartością nie musi być zgodnością jednorodną, ale powinien być spełniony warunek, żeby przeciętne wartości reprezentowały- ceny, i odwrotnie. Wspomniahe badania G.R. Browna, przeprowadzone na próbce 29 nieruchomości wycenionych i sprzedanych wiatach 1975-1980, wykazały, że ceny objaśniają około 90% równoważnych im wartości. Wyniki tej analizy potwierdziły imię badania przeprowadzone przez Investment Property Datebank, obejmujące próbkę 1 442 nieruchomości, które zostały wycenione i sprzedane w latach 1982-1985 . Zbieżności pomiędzy cenami a wartościami mogą wystąpić jedynie wtedy, gdy obie kategorie będą ustalone zgodnie z regułami wolnorynkowymi.

Nieruchomość jest dobrem szczególnym. Specyfikę nieruchomości wywołuje grupa cech fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno-prawnych — por. rozdz. I pkt 2( Analiza tych cech prowadzi do stwierdzenia, że o poziomie wartości ekonomicznej nieruchomości decydują nie tylko cechy charakteryzujące bezpośrednio daną nieruchomość, ale również czynniki tworzące szeroko pojęte otoczenie nieruchomości.

Lista czynników, od których zależy poziom wartości nieruchomości, jest szeroka. Generalnie biorąc, można wyróżnić cztery grupy czynników:
1) czynniki fizyczne, charakteryzujące materialne cechy środowiska naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez człowieka, takie jak: ukształtowanie terenu, kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu, a także wielkość i kształt działki, wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo-techniczne i funkcjonalne, drogi dojazdowe itp.,
2) czynniki ekonomiczne, obejmujące siły działające na wielkość popytu i podaży nieruchomości oraz proporcje pomiędzy nimi; do tej grupy czynników należą: stan rozwoju gospodarczego, miejsce w cyklu koniunkturalnym (por. rozdz. II, pkt 8), poziom bezrobocia, stan zamożności społeczeństwa, różnorodność form kredytowania, wysokość stopy oprocentowania kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości,

3) czynniki prawne, jak swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, system podatkowy (wysokość podatków i opłat związanych z obrotem nieruchomościami oraz z posiadaniem nieruchomości), system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego, wymogi ochrony środowiska, forma władania nieruchomością,
4) czynniki środowiskowe, obejmujące sytuację demograficzną regionu czy kraju, wielkość rodziny, styl życia, modę, przyzwyczajenia, a także otoczenie nieruchomości, a więc dostępność usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo.

Okazuje się, że na poziom wartości nieruchomości wpływają czynniki, wykraczające poza cechy samej nieruchomości ‘. Czynniki ekonomiczne, prawne i środowiskowe tworzą ważne tło wyceny, tło, które może zadecydować o poziomie wartości. Warto zwrócić uwagę, że część czynników prawnych jest związanych bezpośrednio z nieruchomością — będzie to stan prawny nieruchomości, a więc forma władania i ustalenia w planie przestrzennego zagospodarowania, informujące wspólnie o wiązce praw dotyczących nieruchomości. Prawo własności gruntu powinno mieć wyższą wartość od prawa użytkowania. Prawo własności do wydzielonego lokalu mieszkalnego powinno mieć wyższą wartość od ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
Rola poszczególnych czynników w odniesieniu do konkretnych rodzajów nieruchomości jest różna, np. dla nieruchomości rekreacyjnej decydującego znaczenia nabierają czynniki fizyczne, tworzące środowisko naturalne, jak: cechy klimatu, nasłonecznienie, ukształtowanie terenu. Relatywnie mniejsze znaczenie posiadają czynniki ekonomiczne, jak: np. stopień zamożności społeczeństwa, bowiem przy korzystaniu z tego rodzaju nieruchomości występuje duża mobilność ludności, wykraczająca poza region czy kraj.

Natomiast przy takich nieruchomościach komercyjnych, jak np. biurowce, decydujące znaczenie posiada wielkość lokalnego popytu, uzależniona od rozwoju gospodarczego i trendów jego zmian. Bardzo istotne znaczenie, chociaż jego rola w skali kontynentu okazuje się relatywnie mniejsza, posiada standard biurowca, który tworzą: uzbrojenie telekomunikacyjne z sieciami komputerowymi, wyposażenie w wentylację i klimatyzację, możliwość modyfikacji układu wewnętrznego pomieszczeń, ponadto drogi dojazdowe, parkingi, gastronomia.
Niewielka podaż powierzchni biurowych w Moskwie, przy dużym popycie, powoduje, że pomimo niskiego standardu — stawki dzierżaw należą do najwyższych w Europie, wyprzedzając wielb miast europejskich, m.in. Frankfurt, słynący z wysokich stawek czynszu. Również Warszawa, posiadająca relatywnie niewielki udział powierzchni biurowej klasy A, wyróżnia się wysokością stawek czynszowych, zajmując pod tym względem czwarte miejsce w Europie.

Na cenę nieruchomości często wpływają czynniki środowiskowe. Przykładowo, w mieście Stratford ceny nieruchomości są wyższe średnio o 10% w stosunku do cen na pozostałym terenie hrabstwa. Tak wysoki poziom cen miasto to zawdzięcza swojej historii — tutaj bowiem urodził się i zmarł William Sheakespeare. Miasto bez barda nie miałoby tylu turystów. A turystyka wpłynęła na ceny nieruchomości.
Reasumując, cechy fizyczne są istotne, ale mogą zostać zdominowane przez wpływ pozostałych czynników.

Ale oprócz niewątpliwych zalet, podejście dochodowe, opisane wzorami, wykazuje również ograniczenia. Może mieć zastosowanie wyłącznie do wyceny nieruchomości przynoszącej potencjalny dochód. Ponadto podejście to nie jest pozbawione subiektywizmu. Subiektywizm jest widoczny m.in. na etapie określania stopy kapitalizacji. Żadna z metod wyznaczania stopy nie jest idealna ! Wprowadzenie poprawek w procesie konstrukcji stopy kapitalizacji jest wyjątkowo trudne i nie zawsze może być empirycznie zweryfikowane . Czasami rzeczoznawca jest zmuszony do stosowania stóp, nie pochodzących bezpośrednio z rynku .. Subiektywizm stosowania podejścia dochodowego przejawia się również na etapie przewidywania przyszłych zmian wartości nieruchomości — tempa jej aprecjacji i deprecjacji.
Im większa znajomość rynku, tym będzie mniejszy poziom subiekty-wizmu. Ale ze względu na cechy rynku nieruchomości, a zwłaszcza na jego niedoskonałość, pozostanie on zawsze trudny do rozpoznania. Oznacza to, że nigdy nie wyeliminujemy subiektywizmu. Tradycyjne modele, posługujące się podejściem dochodowym, niedoszacowują lub przeszacowują wartość nieruchomości . Stopa kapitalizacji, wobec zróżnicowanych stóp zwrotu w poszczególnych obszarach inwestowania na rynku kapitałowym, nie pełni funkcji stopy docelowej.

Również wiele innych aspektów rynkowej wyceny nieruchomości budzi kontrowersje wśród teoretyków wyceny. Dyskusyjny na obszarze technik konwencjonalnych pozostaje m.in. rodzaj przyjmowanego czynszu, jako podstawowego źródła dochodu podlegającego kapitalizacji, czyli wybór pomiędzy czynszem historycznym, umownym a rynkowym.
Nie budzi naszej wątpliwości twierdzenie, że czynsz historyczny nie powinien stanowić podstawy szacunku. Informacja o wysokości czynszu w przeszłości jest ważna dla procesu wyceny, ale ma charakter wspomagający ocenę miejsca w obecnym cyklu koniunkturalnym — spadek cen, pogłębiająca się liczba pustostanów wskazują na stany recesyjne w go-spodarce, wzrost może być wskazówką na ożywienie gospodarki. Natomiast wybór pomiędzy czynszem rynkowym a umownym jest uzależniony od celu wyceny, np. wycena dla celów sprzedaży musi respektować aktualnie zawarte umowy. Natomiast wycena na potrzeby ewidencyjne powinna sięgnąć po czynsz rynkowy, odzwierciedlający siły rynku.